Per chi richiedere un mutuo immobiliario
Per tutti coloro che hanno necessità di ottenere un mutuo, e di conseguenza ottenere tutta l’assistenza che un’operazione delicata come questa richiede, il notaio Giordano mette a disposizione il proprio lavoro e le proprie capacità su una buona parte del territorio abruzzese: due sono infatti i suoi studi, uno situato a Miglianico e l’altro a Francavilla al Mare. In questa pagina sono riportati alcuni consigli, utili e pratici, per iniziare a orientarsi nella materia e riuscire a muoversi meglio durante tutte le varie fasi (dalla richiesta alla concessione finale).
- La chiarezza del contratto
- Il tasso
- Le spese accessorie
- I tempi di istruttoria
- Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto
E' necessario inoltre conoscere
- Le modalità di erogazione
- La detraibilità fiscale
- L'importo dell'ipoteca
- Le modalità di cancellazione dell'ipoteca
- I limiti alla facoltà di vendere
- Le garanzie supplementari richieste dalla banca
Focus su ....
- La rinegoziazione
- Le clausole vessatorie
- I consulenti e gli intermediari
La chiarezza del contratto
Avere in anticipo una bozza del contratto e le condizioni generali che la banca propone è un’ottima soluzione per avere ben chiaro fin dall’inizio quello a cui si va incontro sottoscrivendo il mutuo. Non tutti i contratti sono uguali, e neanche tutte le clausole bancaria: ognuna ha i suoi metodi, per questo leggere accuratamente tutto il testo magari con l’ausilio di un esperto (in primis, un notaio) facilita la trasparenza della contrattazione. Visti anche i molteplici termini tecnici presenti all’interno del testo, avere qualcuno che possa fugare ogni dubbio aiuta sin da subito a migliorare l’intera pratica.
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Il tasso
Il tasso d’interesse è un elemento importantissimo, che è in grado di indirizzare quasi esclusivamente da solo la scelta di un mutuo. Per questo è necessario conoscere ogni suo aspetto, anche quelli riguardanti la sua incidenza sul bilancio familiare. Ad esempio il tasso a regime non è sempre uguale a quello d’ingresso, e la sua ulteriore distinzione tra fisso e variabile richiede una scelta molto ben ponderata considerando anche il fatto che nel settore economico tutto cambia e si modifica in fretta. Non va inoltre dimenticata l’incidenza di tante altre spese accessorie, che vanno conosciute per tempo per programmare al meglio le proprie attività.
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Le spese accessorie
Come accennato poco sopra, gli ulteriori oneri collegati al mutuo possono incidere sul costo totale dell’operazione; basti pensare alle spese riguardanti l’istruttoria o le perizie, le assicurazioni incendio e scoppio o anche gli onorari richiesti da chi fornisce consulenza: considerando anche la loro variabilità, è bene informarsi per tempo.
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I tempi di istruttoria
I tempi per ottenere un mutuo non sono prestabiliti, ma solitamente rientrano nell’arco dei 60 giorni. È importante mantenersi all’interno di questa forbice anche perché si può incorrere in oneri successivi come ad esempio una penale al venditore. Considerando le esigenze di tutti, l’istruttoria non deve avere un percorso troppo lento.
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Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto
Può succedere che, per sopravvenute esigenze o momentanee carenze di denaro, si possa incorrere nel pagamento ritardato di una o più rate. In questi casi scatta il tasso di mora: è molto importante conoscere questo aspetto all’inizio, in modo tale da mettere in conto ogni possibile accadimento ed evitare brutte sorprese.
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E' necessario inoltre conoscere...
Le modalità di erogazione
La banca, per via della sua natura di istituto di credito, pone come elemento essenziale la fornitura di apposite garanzie per poter procedere all’erogazione del finanziamento. Le modalità possono quindi subire variazioni per via di questo importantissimo dettaglio: la banca, infatti, può anche decidere di trattenere la somma fino a che non ha ricevuto l’ipoteca. Questo comporta il ritardo nel fornire il denaro all’acquirente, apportando dei problemi anche al venditore. Alcune banche forniscono la somma anche a titolo di prefinanziamento ma non sempre è così, anche perché l’ipoteca necessita dell’iscrizione da parte del notaio nell’apposito registro prima di esistere: informarsi per tempo, magari proprio con l’ausilio di un professionista, aiuta a raggiungere un accordo migliore.
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La detraibilità fiscale
Gli interessi passivi e gli oneri a essi accessori possono essere detratti fiscalmente, almeno in parte; ciò è ammesso nel caso di mutui ipotecari per acquistare immobili o realizzare interventi di ristrutturazione edilizia. Le questioni fiscali sono comunque un labirinto, e informarsi per bene su tutti i requisiti necessari alla detraibilità è un notevole passo avanti per migliorare l’intero iter.
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L'importo dell'ipoteca
Come già visto, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia applicabile per i beni immobili e quelli mobili registrati (per i beni mobili, il diritto di garanzia è chiamato pegno). Essa serve per coprire il debito, ma non si limita alla cifra pattuita: comprende infatti ulteriori interessi e spese aggiuntive, per questo viene iscritta a un valore spesso molto superiore a quello del mutuo anche per una questione di tutela estrema. In caso di ulteriore mutuo, che abbia come garanzia sempre lo stesso bene, il valore potrà essere solo quello residuo dal primo.
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La modalità di cancellazione dell'ipoteca
Mentre il mutuo viene estinto pagando l’ultima rata prevista dal contratto, l’ipoteca a garanzia resta in piedi dopo 20 anni dalla costituzione: un arco temporale che spesso coincide con la durata del mutuo stesso. Qualora però la coincidenza venga meno, e il mutuo abbia durata inferiore, l’ipoteca resta in vita: è possibile richiederne la cancellazione, ma ciò è consigliabile solo nel caso in cui poi l’immobile debba essere venduto visti anche i notevoli costi della pratica.
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I limiti alla facoltà di vendere
Tra le clausole più fastidiose presenti nei contratti di mutuo c’è quella che limita la facoltà di vendere la casa: tale operazione è vietata fino a che non è stata pagata l’ultima rata, e obbliga a estinguere il debito in maniera anticipata pagando anche una penale. Non esitate a chiedere consulenza a un esperto in materia, perché questo tipo di clausole possono rivelarsi molto dannose a lungo termine: il divieto può anche essere imposto, ma non deve superare un certo lasso di tempo.
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Le garanzie supplementari richieste dalla banca
La banca, nell’ambito della concessione del mutuo, può richiedere garanzie supplementari come ad esempio qualcosa che attesti la solvibilità del debitore oppure la fideiussione di un terzo soggetto a scopo cautelativo. Si tratta di un sistema che rientra nei canoni della legalità, fermo restando che ogni elemento che disciplina tutto ciò deve essere ben determinato e non deve causare danni alle parti. Ciò che invece rientra tra le pratiche scorrette è ad esempio la richiesta dell’istituto di credito di una procura per vendere la casa in assenza di pagamento delle rate: in casi come questi, va segnalato a chi di dovere.
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Focus su...
La rinegoziazione
Il mutuo è rinegoziabile, ammesso che la volontà delle parti in causa coincida; la rinegoziazione riguarda il tasso di interesse e/o la durata, o in alternativa la chiusura del mutuo precedente e l’apertura di uno nuovo. Ciò però comporta ulteriori costi: per questo, pur apparendo inizialmente vantaggiosa, questa formula va analizzata attentamente.
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Le clausole vessatorie
Esse rappresentano da sempre uno degli aspetti più delicati e dibattuti non solo nella dottrina, ma anche a livello istituzionale: attraverso una serie di nuove norme, la materia è stata rivisitata per permettere ai consumatori di non subire eccessivi danni da condizioni spesso onerose e gravose. Le clausole vessatorie devono essere non solo chiare fin da subito, ma anche comunicate con largo anticipo affinché il mutuatario possa prendere coscienza fin da subito di tutto quel che lo aspetta e decidere nella maniera più razionale possibile. Il troppo squilibrio tra diritti e doveri delle parti in causa ha spinto molte associazioni dei consumatori a chiedere interventi sia normativi che giudiziari, contro chiunque abusa di questi elementi aggiuntivi.
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I consulenti e gli intermediari
Consulenti e intermediari, grazie alla loro competenza specifica, possono rivelarsi preziosi nella scelta della soluzione migliore per il proprio mutuo. Alcuni mediatori, però, approfittano della carenza di informazioni da parte dei clienti delle banche e richiedono non di rado alcune percentuali sul servizio erogato: tutto ciò non è giustificabile, per questo è consigliabile rivolgersi prevalentemente alle associazioni dei consumatori oppure a un notaio, che in qualità di pubblico ufficiale fa dell’imparzialità uno dei tratti distintivi del suo lavoro.
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